O “boom” no mercado da habitação em Portugal mostra sinais de arrefecimento nas zonas mais “na moda” das cidades de Lisboa e Porto. É o que revelam os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativos ao segundo trimestre de 2025.

Contexto geral do mercado

Embora o mercado habitacional nacional continue a registar crescimento — o valor mediano de venda dos alojamentos familiares atingiu 2.065 €/m² no segundo trimestre de 2025, com um aumento homólogo de 19% — há várias freguesias de Lisboa e Porto onde o valor mediano de vendas regista contrações.

Zonas de Lisboa com queda de preços

  • Na capital, sete entre 24 freguesias tiveram uma queda homóloga no valor mediano das vendas no 2.º trimestre de 2025 — fenómeno que não se via desde 2021.
  • A freguesia de Marvila — com preço mediano de cerca de 5.250 €/m², ou seja 11% acima da média de Lisboa — caiu 16,8% em termos homólogos no 2.º trimestre. A correção é atribuída à entrada massiva de novos empreendimentos.
  • Em Arroios o valor mediano das vendas também recuou: apresentava-se em cerca de 4.216 €/m², com uma queda de 2,59% no segundo trimestre, depois de −4,75% no trimestre anterior. Os imóveis novos registaram uma contração homóloga de 18,8%.
  • Já em Santo António — a zona mais cara da cidade, com valores acima de 6.000 €/m² — a descida é alimentada sobretudo pelos imóveis usados, num processo prolongado de quatro trimestres consecutivos de contração.

Situação no Porto

  • Em Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde — que integra uma das zonas mais premium do Porto — registou-se uma queda homóloga de 3,59% no segundo trimestre, sendo já o segundo trimestre consecutivo em queda.
  • A redução aqui tem sido muito marcada nos imóveis usados, que recuaram 7,4% no 2.º trimestre e 2,8% no 1.º trimestre. O desfasamento entre pedidos iniciais e preços de transação reais é apontado como fator de correção.

Fatores que influenciam a descida

  • A forte entrada de empreendimentos novos nas zonas em destaque está a exercer pressão competitiva nos preços nas freguesias mais procuradas.
  • Nos imóveis usados, em particular nas áreas premium, verifica-se que a necessidade de reabilitação faz com que a negociação seja mais intensa e os preços tendam a ser corrigidos em baixa.
  • A discrepância entre os valores pedidos (“preço à vista”) e os preços finais de transação está a aumentar, o que sugere que há um ajuste em curso no mercado.

Implicações para o sector imobiliário

  • Apesar do mercado nacional ainda apresentar subidas robustas, a existência de contrações em áreas de topo sinaliza uma fase de normalização ou “ajustamento” no sector da habitação.
  • Para investidores, construtores e promotores, este é o momento de reavaliar expectativas e estratégias, sobretudo em zonas premium onde os preços inflacionaram demasiado rápido.
  • Para quem procura comprar casa, pode surgir uma oportunidade em zonas antes consideradas inacessíveis, embora seja essencial analisar a tipologia, estado e localização do imóvel.

Conclusão

O mercado habitacional em Portugal continua vivo, mas nas zonas “da moda” das cidades de Lisboa e Porto estão a surgir sinais claros de arrefecimento — com quedas nos preços em algumas freguesias emblemáticas. Este fenómeno realça que o ciclo de subida rápida está a perder força e que agora se impõe maior pragmatismo na avaliação dos imóveis e das decisões de investimento.

 

 

 

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